宝安区松岗街道零星工程报备施工出图指南（附政策条件与咨询实录）

典型咨询情景还原

客户：你好，我想在宝安区松岗街道这边开个小餐饮店，租了个铺面，现在准备装修，但听说现在装修都要报备，还要出施工图，我这工程也不大，就砸一面非承重墙，改个卫生间位置，再做个隔断，面积不到200平，到底要不要走报备流程啊？

顾问：您这个情况确实需要报备。按照宝安区对于零星工程的规定，只要涉及建筑内部结构改动、消防设施调整或使用功能变更，哪怕不到200平，也必须报备。松岗街道办城建窗口专门受理这类备案，您拆改墙体、改动卫生间下水，都必须拿到《宝安区零星工程施工备案凭证》才能动工，不然被查到会要求停工整改，还可能面临行政处罚。

客户：哦，那具体要怎么报备？我听说还要找什么设计单位出图纸，是不是必须找有资质的公司？我自己找人画个草图行不行？

顾问：草图肯定不行。宝安区要求正式施工图由具备建筑装饰工程设计专项乙级以上资质或建筑设计资质的设计单位出具，图纸必须加盖设计单位出图章以及注册建筑师或注册结构工程师的执业印章。像您这种拆墙、改卫生间的，还需要结构安全复核意见，这份复核得由注册结构工程师签章才行。我给您梳理一下完整流程：

1. 找有资质的设计单位出施工图，同时出结构安全复核意见；
2. 准备好材料，到松岗街道行政服务大厅城建窗口提交备案申请；
3. 窗口审核材料并安排现场核查，通过后发放备案凭证；
4. 施工期间接受网格员巡查，完工后到窗口申请销号。

客户：听起来步骤还挺多的。除了图纸，还要哪些材料？我提前准备一下。

顾问：主要材料我给您列一下：

1. 《宝安区零星工程备案申请表》（窗口可领取或网上下载）；
2. 房屋合法权属证明或租赁协议复印件；
3. 施工图设计文件（含图纸目录、设计说明、平面图、改造部位详图等），加盖设计单位出图章和注册师章；
4. 设计单位资质证书复印件与设计合同；
5. 施工单位资质及安全生产许可证复印件，或者施工负责人身份证及安全承诺书（自己找工人的情况用后者）；
6. 不影响消防安全的承诺书。像您这种餐饮店，如果涉及烟道、燃气改造，还得另外向消防、燃气部门报批，备案不能代替。

客户：我们暂时不动烟道和燃气。那这个出图的费用大概多少？时间要多久？我急着开业。

顾问：出图费跟面积和改造复杂程度有关，您这种200平以内的简单改造，市场价大概在3000-6000元，具体视设计公司收费而定。方案确定后，设计公司一般3-5个工作日可以完成施工图。然后备案环节：材料齐全且现场核查一次性通过的话，窗口承诺5个工作日内完成审核与核查，没问题当天就能拿证。但这里要提醒您，“5个工作日”的前提是材料没问题、现场也合规，且只算工作日，不含法定节假日。万一材料要补正或者现场要整改，时限从您重新提交合格材料当天重新起算，不会算在原来的5天里。所以整体最快大概两周，前提是一切顺利。

客户：我还有个担心，我们是租的铺子，房东说房子以前是住宅改成商铺的，房产证上可能还是住宅用途，这种能报备下来吗？

顾问：这个情况很关键。房屋实际用途与产权证登记用途不一致的，需要先拿到“住改商”合规证明，或者已备案的临时改变房屋用途审批文件，否则备案大概率被驳回。合规证明通常由宝安区规划与自然资源局或松岗街道城建科出具，建议带齐房产证、租赁合同和营业执照预核名通知，直接去窗口咨询，也可以提前打松岗街道办城建科电话 0755-29955019 问清楚需要哪些材料。确认能办下来再投入设计费，避免白花钱。

客户：好的，谢谢提醒。那我就先确认房产用途。施工图出来后，还需要专门找人审图吗？

顾问：一般的零星装修不用送第三方审图机构审查，设计单位对图纸安全性负全责。但窗口核查时如果发现明显违反强制性标准，比如拆了承重墙又没有加固设计，直接不予备案。所以和设计师沟通清楚，哪些动不得哪些要加固。

客户：明白了，施工期间还要注意什么？我们可能晚上赶工，会不会被投诉？

顾问：拿到备案凭证后，必须把凭证贴在入口显眼地方。施工时间要严格遵守：通常7:00-12:00、14:00-22:00允许施工，22:00后禁止噪音作业，法定节假日全天禁噪。违反时间规定被投诉，街道可立即责令停工，并按12分制扣分，扣满12分会吊销备案凭证。另外网格员会不定期巡查，比对现场与图纸，没按图施工也会被扣分。所以督促施工队按图施工、控制噪音是关键。

客户：装修完了以后，还要办什么手续吗？

顾问：完工后3个工作日内，带上备案凭证原件、竣工图纸、安全竣工报告，到原窗口申请验收销号。街道办现场核查确认无安全隐患且与备案一致后，在系统里办结销号。这一步不做的话，万一以后有纠纷或再次装修，会被认定为未销号工程，影响后续事项。

适用场景

• 租用宝安区松岗街道商铺准备装修，涉及拆改非承重墙体、改动卫生间下水、增加隔断等。
• 装修面积通常小于200㎡，但需获取《宝安区零星工程施工备案凭证》方可合法开工。
• 包含餐饮、零售等业态的首次装修或局部改造。

报备前提

• 只要涉及建筑内部结构改动、消防设施调整或使用功能变更，不论面积大小，一律需要报备。
• 房屋实际用途与不动产权证登记用途不一致时（例如住宅改商铺），须先行取得“住改商”合规证明或规划部门备案的临时改变用途审批文件，否则备案申请大概率被驳回。合规证明通常由区规划与自然资源局或街道城建科出具，建议携带房产证、租赁合同及营业执照预核名等材料前往窗口咨询。

办理流程四步走

第一步：委托有资质的设计单位出图

自己画草图或找无资质熟人画图，会被窗口当场退回。零星工程备案要求提供由建筑装饰工程设计专项乙级以上资质或建筑设计资质的设计单位出具的正式施工图，图纸必须包含目录、设计说明、平面图及改造部位详图，并加盖设计单位出图章以及注册建筑师或注册结构工程师的执业印章。若涉及墙体拆改或楼板开孔，还须提供由注册结构工程师签章的结构安全复核意见。

费用与周期参考：

• 200㎡以内的简单商业空间改造，设计费市场价约3000-6000元，具体视改造复杂度与设计机构定价浮动。
• 方案确认后，设计单位通常3-5个工作日可交付全套施工图。

服务保障提醒： 建议与设计单位签订合同时明确约定：因设计方自身原因导致图纸无法通过备案的，设计方应免费修改直至满足备案要求。

第二步：备齐六类核心材料

前往窗口提交前，请对照下表逐一核验：

材料名称	备注
1.《宝安区零星工程备案申请表》	窗口免费领取或从政务服务网下载标准模板
2. 房屋合法权属证明或租赁协议	提交复印件；若权属用途与实际不符，须另附“住改商”合规证明
3. 施工图设计文件	包含目录、说明、平面图、详图等，须有设计单位出图章和注册执业印章
4. 设计单位资质证书复印件及设计合同	证明设计方具有承接该工程的法定资质
5. 施工单位资质及安全生产许可证复印件；或施工负责人身份证及安全承诺书	若自行雇佣零散工人，可采用后者，但必须签署安全承诺书
6. 不影响消防安全的承诺书（涉及烟道、燃气须另报部门）	餐饮类项目务必重视，备案不能替代消防审批

重要提醒： 餐饮店若涉及排烟管道、燃气管道改造，必须在街道备案之外，按照消防、燃气主管部门要求单独申报，获取相应许可。

第三步：提交材料与现场核查

• 带齐材料，至松岗街道行政服务大厅城建窗口递交（具体地址及办公时间请拨打0755-29955019确认）。
• 街道办承诺5个工作日内完成材料审核并安排现场核查，前提是材料齐全且现场核查符合要求。仅计算工作日，不含法定节假日。
• 若材料需补正或现场需整改，时限从重新提交合格材料之日起重新计算，不计入原承诺时限。
• 核查重点：设计资质是否与原件一致、图纸是否存在明显违反强制性标准的情形（如拆除承重结构而无加固方案）、现场是否与图纸匹配。
• 审核通过后，当场发放《宝安区零星工程施工备案凭证》。
• 备案进度可通过广东政务服务网宝安区站点（https://www.gdzwfw.gov.cn/?region=440306）查询，或拨打窗口电话跟进。

第四步：凭证施工与完工销号

施工期间必须遵守：

• 将备案凭证张贴于施工现场入口显眼位置。
• 严格遵守法定施工时间（通常每日7:00-12:00、14:00-22:00；法定节假日及双休日全天禁止产生环境噪声的装修作业）。
• 街道网格员不定期巡查，重点比对现场与备案图纸的一致性、围挡及安全防护措施，实行12分制管理，扣满12分将吊销备案凭证，强制停工。

完工销号步骤：

• 装修完工后3个工作日内，携带以下材料到原备案窗口申请验收销号：
  • 备案凭证原件
  • 竣工图纸（与实际施工一致）
  • 施工单位或施工负责人出具的安全竣工报告
• 街道办工作人员现场核验，确认无安全隐患且与备案内容一致后，在系统内办结销号。未销号将影响后续租赁、工商注册或再次装修申报。

常见疑问解答（FAQ）

FAQ 1：自己画草图或者找无资质熟人画图可以吗？

不可以。宝安区备案严格要求正式施工图必须由具备相应设计资质的单位出具，并加盖出图章和注册执业印章，草图或无资质图纸会被窗口当场退回。

FAQ 2：施工图出来后还需要第三方审图吗？

一般零星装修工程不需送第三方审图机构审查，但设计单位需对图纸安全性负全责。街道办核查时若发现明显违反强制性标准，例如拆除承重墙体却无任何加固设计，将直接做出不予备案决定。

FAQ 3：房产证是住宅，实际作为商铺出租，能通过备案吗？

需要提供“住改商”合规证明，或已备案的临时改变房屋用途审批文件。合规证明通常由宝安区规划与自然资源局或松岗街道城建科出具，办理时建议携带房产证、租赁合同及营业执照预核名等材料。无此证明，备案极大概率被驳回。建议携带房产证复印件提前到窗口预审，或拨打松岗街道办城建科电话0755-29955019咨询。

FAQ 4：整个流程最快多久能拿到证？

设计出图约3-5个工作日，街道办审核及现场核查承诺5个工作日（前提：材料齐全且现场核查一次通过，仅计算工作日，不含法定节假日）。若出现材料补正或现场整改，时限从重新提交合格之日起重新计算。在一切顺利的情况下，最快约两周可以取得《宝安区零星工程施工备案凭证》。

FAQ 5：装修期间晚上赶工可以吗？

必须遵守法定时间：通常7:00-12:00、14:00-22:00允许施工，22:00后禁止产生噪音的作业，节假日全天禁噪。违反时间规定被居民投诉，街道可立即要求停工，并依据12分制进行扣分。

FAQ 6：只拆一面非承重墙、改一个卫生间，真的需要报备吗？

是的。哪怕很小的拆改，只要涉及内部结构改动或使用功能变更，均属于零星工程报备范围。未报备擅自施工，被网格员巡查发现将责令停工整改，并可能面临行政处罚。

政策与联系方式速查

• 备案窗口：松岗街道行政服务大厅城建窗口（地址及办公时间请拨打0755-29955019确认）
• 预审咨询电话：0755-29955019（松岗街道办城建科）
• 承诺办理时限：5个工作日（材料齐全、现场核查符合要求，仅工作日，不含节假日）
• 进度查询：广东政务服务网宝安区站点（https://www.gdzwfw.gov.cn/?region=440306）
• 监管方式：网格员巡查、12分扣分制、凭证吊销机制

参考政策依据

• 《深圳市小散工程和零星作业安全生产纳管暂行办法》
• 宝安区零星工程施工备案管理办法相关条款
• 宝安区住房和建设局关于建筑装饰装修工程分类报建说明
• 松岗街道办事处政务公开办事指南—零星工程备案事项

审核声明： 本文由具备工程报建经验的顾问参编，内容依据截至2025年3月的宝安区现行政策整理，仅供一般参考，具体办理要求以主管部门最新规定为准。

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